乐居买房讯 据今年初发布的《2021年度中国城市交通报告》显示，北京通勤平均时耗以47.6分钟位居全国首位，而造成这一问题的原因在某种程度上来自于城市的职住不平衡。
近日，贝壳研究院发布《2022年北京住房租赁职住平衡评价报告》（下称《报告），提出“租赁职住平衡指数”这一名词，即所有租赁人群中“拥有合理职住距离的就业人数”与“区域内总就业人数”的比值。指数越高，区域内职住平衡状况越优；指数越低，职住分离度越高。
通过指数对比，能够发现北京职住不平衡状况显著，全市职住平衡平均指数仅有65.33%，在23个重点城市中排名末位。研究显示，北京市每天约有85万租赁人口单程通勤距离达20公里，占全市租赁人口的11.4%。同时通过测算发现，租房位置每距工作地点远1公里，月平均租金可减少142元。
石景山职住平衡指数最高
具体根据行政区划分看来，北京市外围城区职住平衡指数水平一般高于全市平均水平。例如石景山、通州、昌平、大兴等区职住平衡指数均高于全市平均水平。其中，石景山区在各行政区中职住平衡指数最高，达到了76.65%。
朝阳、东城、海淀、顺义四区职住平衡指数均小于全市平均水平，其中顺义因其自身的临空产业特性需求，职住平衡指数为为56.33%，位居全市末位。海淀、朝阳、东城职住平衡指数分别为61.62%、64.63%、65.31%，可以看出地区经济生产活动越活跃、经济活动就业人员专业度越高，所吸引的就业人员空间范围越大，其就业人群职住空间距离相对更大，区域职住平衡压力越大。
回龙观为租住热门区域
另外，结合职住平衡指数水平与商圈划分来看，北京城内还可以划分为热门就业商圈、热门租住商圈两大类别。
根据贝壳研究院数据显示，北京市最热门的就业商圈是望京，后面由高到低依次是金融街、西北旺、海淀北部新区及CBD。
热门租住商圈则与热门就业商圈存在显著分离，主要分布于四环以外，北侧以回龙观、清河、望京、顺义城区为代表；东侧主要集中在常营、双桥、武夷花园、临河里等商圈；南侧重点以长阳、枣园、丰台科技园为代表；西侧包括鲁谷、青塔、苹果园等商圈。其中最热门的租住区域是回龙观商圈，后面由高到低依次是望京、顺义城、鲁谷及双井。
低于全市指数均值的商圈主要分布在长安街以北，东二环至四环之间、北三环至四环之间。其中指数最低的10个商圈分别是是苏州桥、西直门、三里屯、知春路、大山子、中关村、四惠、和平里、西北旺、望京。
这意味着，在这10个商圈中工作的租房人群所选择的居住地点距离工作位置都相对较远。而造成这一情况的原因主要是这几大商圈内房屋租金高、供需不平衡。同时商圈附近有轨道交通路网的支持，使得周边更远处、更低租金、拥有更优居住条件的商圈更具吸引力。
月租最多可省3000元
职住空间距离越大，房屋租金越低
在典型的就业商圈中，职住空间距离越大，房屋租金越低。数据显示，在CBD商圈上班的人群中，有近6成租住在距离工作单位10公里的小区，职住近1km，月均租金多付250元；中关村的上班族们更多租住在10公里外的回龙观地区，还有11.24%的人群职住距离达到20公里以上，若职住距离缩短20km则租金翻倍，职住越近居住品质越差；在三里屯上班的人群同样有近五成职住距离超过10公里，月租可省3000元。
总结来看，首先，职住空间距离越近，租金的支出就越显著。从上图可以得出结论，职住距离每减少1公里，月租金多支出170-200元/月。
其次，热门就业商圈租赁住房供需矛盾更突出。就业人口多带来的房屋需求就更多，交易周期便会缩短，房屋一经挂牌，去化的速度便会比其他地区更快。
同时，热门商圈周边的居住条件也与职住距离成反比。随着职住距离越远，相同租金价位下的居住套均面积更大、楼龄或也将更新。
对此，贝壳研究院给出解决职住分离的建议如下：
第一，使用职住平衡指数划分城市类型，租赁供给策略分类制定。以北京为典型建议引入多种租赁供给参与主体，提升租赁住房供给总量与需求人口增速匹配性；
第二，使用职住平衡指数勾勒城市租赁住房供需错配重点区域。重点关注朝阳、东城、海淀、顺义四大行政区以及指数最低的十大典型就业商圈。需加大租房保障力度，建议通过提供补贴与实物并行的方式，引入多种参与主体，形成“一张床、一间房、一套房”的市场化多元供给体系；
第三，针对职住分离度高的成熟建成区以盘活存量住房为核心路径。一方面可鼓励个人业主将闲置房源入市出租，比如对于首次出租房屋或者出租期限较长的房东适当减免税收；另一方面，可鼓励业主将房源交给租赁机构托管。鼓励租赁机构拓展个人房源，将业主闲置房源用于出租。通过建立专项资金补助、加大信贷支持等举措帮住机构加快周转。
